Списанието

Изберете рубрика:

 

По параметър на насищане с търговски площи сме последни в ЕС

Брой 1 / 2, януари / февруари 2010

Дата: 01.02.2010 Коментари: 0
Снимки (1)
Иглика Йорданова | мениджър „търговски площи” в Colliers International България

Иглика Йорданова е мениджър „Търговски площи” в Colliers International. Екипът й предоставя консултантски услуги, касаещи концептуално развитие на търговски центрове, директен маркетинг, продажба и отдаване на търговски площи под наем. Отговаря за значими проекти, като Mall of Sofia, Carrefour Tzarigradsko Mall, Grand Mall (Варна), Bulgaria Mall, Mall Pleven, City Mall (Стара загора), Burgas Plaza, Grand Plaza (Русе), Mall Plovdiv, Park Mall (Стара Загора).

Статистически погледнато и от гледната точка на Colliers като един от големите консултанти в този сектор, каква е ситуацията с търговските площи в момента?

Бързата експанзия, която наблюдавахме през последните няколко години в търговския сектор, забави своя темп през 2009 г. въпреки това той остава един от най-динамично развиващите се сектори за вече отминалата година. през 2010 г. Очакваме да излязат на пазара няколко мащабни проекта в различни градове в страната. След завършването им очаквам площите в приключени търговски центрове да достигнат 500 000 m2. За сравнение: към края на 2008 г. В цялата страна имаше към 170 000 m2 търговски площи, а в рамките на 2009 г. Бяха открити само два нови търговски центъра – в бургас и в пловдив, чиято обща площ възлиза на 48 000 m2. Така че като цяло има много динамика и, естествено, интересното е какво ще се случи с тези търговски центрове и колко от тях ще бъдат успешни, като критерият за успешен търговски център е пазаруващият клиент и оборотите, генерирани от него.

Колко нови търговски центъра очаквате да отворят врати в София и в провинцията през тази година?

В София ще отворят врати два големи проекта, които са професионално направени от предприемачи и външни консултанти, които имат опит в областта – carrefour tzarigradsko mall и serdika mall. Общата им площ е над 115 000 m2, което значи, че само за една година търговските площи в София ще се удвоят. С оглед на факта, че това ще са първите търговски центрове с подобен мащаб в столицата, се очертава един доста конкурентен пазар.

Кой супермаркет са избрали двата проекта?

В Carrefour Tzarigradsko Mall ще има хипермаркет carrefour на 14 000 m2, който ще предлага изключително широка гама продукти на приемливи цени. Освен сериозното навлизане на международни модни гиганти молът ще разполага и с много сериозен и разнообразен развлекателен сегмент. Очакваме, че това ще бъде още една причина хората да прекарват повече време в този търговски център.

Имате ли някакви данни какъв процент от търговските центрове в София, които бяха започнати преди кризата, ще бъдат завършени?

Преди кризата бяха обявени за строеж над 1 млн. M2 търговски площи с планирано откриване до 2012 г. Към днешна дата в този период се очаква да бъдат завършени не повече от 350 000 m2, или една трета от първоначалните планове.

В контекста на кризата и споровете между наемателите и мениджмънта на търговските центрове има ли промяна в цените на наемите?

Натиск върху цените има и това е нормално. Това е особено валидно за търговските центрове извън София и натискът е обоснован от това, че инвеститорите и търговците бяха надценили в очакванията си способността на дадени пазари да генерират достатъчен оборот. Естествено, това е въпрос и на потребителска култура, както и на адекватна политика на мениджмънта – да срещне интересите на собственика и наемателите така, че в този труден период да има по-малко сътресения.

Доколко е драстична разликата между средния наем на търговски площи в София и този в провинцията?

Общо взето, разликата между наемите в София и следващите по големина и икономически показатели градове е от порядъка на 20–30%. В някои случаи тази разлика е и по-голяма, като това зависи от пазарните предимства на предложения продукт пред останалите подобни обекти в района. Разликата при оборотите на търговците варира в подобни граници, така че нещата са симетрични.

Забелязва ли се спад в търсенето на площи под наем в търговски центрове?

В София интересът остава стабилен. Въпреки че някои помалки търговци са затруднени откъм финансиране, има големи международни вериги, които не са прекратили плановете си за експанзия и трябва да имат определен минимален брой точки на продажба. В останалите градове ситуацията е доста по-различна – дори на места, където няма толкова много търговски центрове, положението показва, че търговците трябва да са по-предпазливи в очакванията си. Интересът там е по-малък отпреди.

Очаквате ли да има някаква промяна в тенденцията след края на кризата?

Аз мисля, че всички ще излязат от кризата по-опитни и с подобрени практики. Мисля, че и в София, и в останалите градове ще се развиват нови формати, които ще отразяват ценовата чувствителност на крайния клиент, например ритейл паркове, аутлет формата, дискаунт вериги. Всички те ще се развиват добре поради факта, че отговарят на икономическата ситуация и финансовите нагласи на хората. Естествено, подобряването на икономическата ситуация ще бъде предпоставка за успешното развитие на тези търговци, които в момента договарят условия при много консервативни очаквания. Оттук нататък мисля, че това ще доведе до устойчиво надграждане.

Имате ли данни за разликата в наемите на магазини по главните улици и моловете?

Ако говорим за градовете, наемите варират много сериозно. В София наемите по главните улици спаднаха леко и варират между 40 и 100 евро/m2. В пловдив и бургас са между 25 и 50–60 евро/m2, докато във варна са 35–80 евро/m2. За сравнение: наемите в моловете са доста по-ниски.

Към кои площи интересът е най-голям?

Логично е София да е предпочитана. В момента carrefour tzarigradsko mall се радва на сериозен интерес от страна на търговците. Обектите извън София са втори приоритет и търговците са предпазливи. Качественият продукт обаче се развива добре и привлича интереса на търговците, за пример мога да дам grand mall във варна.

Очаквате ли нещо драстично ново след края на кризата?

Навлизането на нови световноизвестни модни гиганти, като peek & cloppenburg, gap и inditex с петте бранда zara, bershka, pull & bear, stradivarius, massimo dutti, както и много дискаунт вериги ще променят облика на ритейл пазара още през първата половина на 2010 г. В крайна сметка много компании използват ситуацията да се разширяват при добри за тях условия, които ще им дадат солидна позиция за устойчив растеж след това.

Коментирани са разликите между процент от оборота като наем в София например и централноевропейски столици. Какви са тези разлики?

Разлики на теория не би трябвало да има. Един добре работещ бизнес би трябвало да може да си позволи разход за наем от 10 до 15% от оборота. Това много зависи и от спецификата на самия бизнес – дали става дума за моден оператор, или за заведение – всеки един от тях има различен марж на печалба. В действителност обаче в момента повечето оператори отделят доста по-сериозно перо за наем. Един добър пример е mall of sofia, където част от търговците оперират на подоходен наем, т.е. Разходът им за наем е под 8–10 % от оборота им.

Какъв е оптималният коефициент на съотношение на търговска площ към брой население за България?

Средноевропейският коефициент е около 200 m2 на 1000 души. Към края на 2008 г. В България съотношението беше 22 m2 на 1000 души. Към края на 2009 и началото на 2010 г. Ще бъде около 30 m2 на 1000 души средно за страната, като тези цифри силно варират по градове. Класирана по този параметър на насищане, България е последна в европейския съюз. В повечето европейски столици коефициентът е над 250 m2 на 1000 жители, а в страни като холандия и ирландия е почти двойно. Всичко е въпрос на потребителска култура и предстои да разберем какво е оптималното съотношение за България.

Тоест не очаквате скоро да има пренасищане с търговски площи в България?

Зависи от функционирането на обектите, които предстоят да бъдат открити скоро. Може би ще се окаже, че за някакъв период от време те ще бъдат достатъчни. Доста е трудно да се предвиди.

Бихте ли желали да добавите нещо?

Бих искала да допълня, че големите международни търговци с повече ресурси и повече опит в по-ниския и средния ценови сегмент функционират добре дори на пазари, на които са нови.

Все пак да не забравяме, че в България сме доста чувствителни на тема цена.

Да, така е. Затова и colliers като консултант на carrefour tzarigradsko mall се стараем в проекта да има правилно позициониране на марки от различни ценови сегменти, така че да отговорим на вкусовите и ценовите предпочитания на огромната част от клиентите и същевременно да има достатъчно други елементи, които да задържат хората подълго в търговския център: кинозали, боулинг, детски кът, заведения за хранене, услуги, фитнес – неща, които правят добра синергия между офисите и търговския център, така че хората наистина да прекарват повече време там.

А кога ще отвори този център?

В края на април 2010 г. 

Въпросите зададе Христина Димитрова